Прежде всего, Москва, как любой динамично развивающийся город, столкнулась с проблемой нехватки территорий для нового жилищного строительства. Выходов из ситуации несколько: начиная от реконструкции и санации домов старой планировки, заканчивая массовым высотным строительством. Но существует ряд препятствующих факторов, которые требуют детального рассмотрения. Московский опыт в данной ситуации может стать наглядным примером того, что ждет и нашу столицу в ближайшем будущем.
Несмотря на ряд интересных архитектурных и конструктивных решений, российский опыт пока мало показателен для решения задач массовой реконструкции и санации индустриальных серий |
Реконструкция и санация жилфонда в Москве
За последние годы ежегодные объемы ввода в эксплуатацию жилых домов в
Москве составляют более 4,5 млн.м2 общей площади. При этом в городе практически
не осталось свободных территорий для нового жилищного строительства, в
связи с чем осуществляется постепенный переход от строительства в новых
районах массовой застройки к реконструкции и строительству в сложившихся
центральном, срединном и периферийном поясах Москвы.
В настоящее время наряду со сносом морально и физически устаревших домов
и нового выборочного строительства на свободных территориях начинается
реконструкция и санация жилых домов первого периода индустриального домостроения.
Согласно данным Бюро технической инвентаризации, общий объем 5-этажного
жилищного фонда в Москве составляет 36,7 млн.м2 общей площади квартир,
а 9-12-этажного — 52 млн.м2.
Предлагаемые этапы реализации программы реконструкции и санации жилищного
фонда в Москве включают:
Опыт реконструкции отдельных зданий в Москве с надстройкой нескольких этажей представлен пока только ремонтопригодными сериями 5-этажных домов. Без отселения жителей реконструированы пять объектов: три кирпичных и два крупноблочных дома.
Справка |
Препятствия на пути реконструкции
Большая часть домов реконструирована с отселением жителей и с перепланировкой
квартир базовой части под коммерческое жилье. Это — преимущественно
кирпичные здания.
Два реализованных в последнее время проекта реконструкции кирпичных
домов с отселением жителей характеризуются применением 3-4-этажной надстройки
с автономным опиранием надстраиваемой части и расширением корпуса. К
сожалению, существующие санитарные разрывы 5-этажной застройки не позволяют
достаточно массово внедрять проекты с надстройкой выше двух этажей.
Несмотря на ряд интересных архитектурных и конструктивных решений, российский
опыт пока мало показателен для решения задач массовой реконструкции
и санации индустриальных серий. Поэтому в настоящее время с учетом имеющегося
зарубежного опыта ведется разработка типовых проектов реконструкции
для домов ремонтопригодных серий в сочетании с альбомами рабочей документации
по отдельным частям домов во взаимозаменяемом исполнении. Это позволит
на стадии конкретной привязки индивидуализировать проектные решения.
Для осуществления реконструкции и санации жилых домов массовой застройки
необходимо перепрофилирование и расширение индустриальной и материально-технической
базы для выпуска новых материалов и конструкций (деревометаллических
и деревоклееных конструкций, тонкостенных металлических профилей, эффективных
систем ограждающих конструкций, оконных блоков и систем остекления лоджий
и т.п.).
Таким образом, в предлагаемых типовых проектах реконструкции и санации
(без отселения) 5-, 9-12-этажных жилых домов массовых серий предусматриваются
следующие основные работы, обеспечивающие ликвидацию физического и морального
износа:
Для московских условий при реконструкции применяются фасадные системы двух типов: с вентилируемым зазором (“Мосреконт”, “Марморок” и др) и без вентилируемого зазора (“Синтеко”, “Теплый дом”, “Термофасад” и др.). Плюсы и минусы |
“Оконная” проблема
Одна из основных задач реконструкции и санации жилых 5-, 9-12-этажных
домов первых периодов индустриального строительства — повышение теплозащиты
до современных норм энергосбережения.
Необходимо увеличить теплозащиту наружных ограждений в 3,5 раза, окон
и балконных дверей — в 1,8 раза, что обеспечивается применением высокоэффективных
теплоизоляционных материалов (для стен) и заменой старых со спаренными
створками оконных блоков — окнами современных конструкций с двухкамерными
стеклопакетами, в том числе со стеклами с низкоэмиссионным покрытием
и уширенным профилем коробки.
В настоящее время ежегодная потребность строительного комплекса Москвы
в окнах составляет порядка 700 тыс. м2, а с учетом реконструкции жилого
фонда первого периода индустриального домостроения эта цифра значительно
увеличится.
Через окна, доля площади которых на фасадах жилых домов составляет 20%,
“утекает” значительное количество тепла, которое в общем балансе затрат
на отопление здания составляет порядка 30-40%, поэтому на дальнейшее
повышение теплозащитных качеств конструкций окон и балконных дверей
должны направляться первоочередные шаги. Возможности же такого повышения
без изменения конструкций практически исчерпаны. То есть, никакого энергетического
запаса у применяемых конструкций теплозащитных окон уже нет.
Программой определено до 2015 года построить в Москве 60 высотных многофункциональных (жилых, гостиничных и офисных) комплексов в важных с градостроительной точки зрения местах. |
По оценке московских специалистов приведенный коэффициент сопротивления
теплопередачи таких окон уже в самый ближайший период должен быть повышен
до 0,8-1,0 м2 °С/Вт, а в перспективе — до 1,5-2,0 м2 °С/Вт. Повышение
сопротивления теплопередачи до 0,8 м2 °С/Вт дает дополнительную экономию
энергоресурсов не менее 10-15% на м2 площади отапливаемых помещений.
Можно предложить самые различные технические решения этой проблемы,
но основная суть должна оцениваться соотношением достигнутого качества
и разумной, экономически обоснованной цены квадратного метра окна.
Уже имеются наработки и технические решения конструкций таких оконных
систем с применением ПВХ-профилей, которые повышают теплотехнические
качества профилей оконных переплетов за счет увеличения количества камер
в них до 4-6. Еще один из резервов улучшения тепловой эффективности
остекления — применение специальных теплозащитных стекол, которые позволяют
повысить коэффициент сопротивления теплопередачи до 0,7-1,2 и более.
Высотное строительство в Москве
Еще одним из резервов размещения жилищного строительства в Москве является
высотное строительство.
С целью определения мест строительства высотных зданий, сохранения культурно-исторического
центра, создания деловых и культурно-развлекательных центров в срединном
и периферийном поясе города, развития социальной инфраструктуры НИИПИ
генплана г. Москвы была разработана “Концепция размещения многофункциональных
высотных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы”.
Она рассмотрена и одобрена президиумом архитектурного совета Москомархитектуры
и общественным градостроительным советом при мэре Москвы. На основе
Концепции была подготовлена городская комплексная инвестиционная программа
“Новое кольцо Москвы”.
Программой определено до 2015 года построить в Москве 60 высотных многофункциональных
(жилых, гостиничных и офисных) комплексов в важных с градостроительной
точки зрения местах. Средняя высота комплексов — 35 этажей. Общая площадь
каждого комплекса от 40 до 140 тыс. м2. Программа предусматривает несколько
очередей строительства.
Одной из сдерживающих причин развития высотного строительства в Москве до последнего времени было отсутствие нормативной базы, регламентирующей градостроительное размещение и объемное проектирование высотных зданий. |
Этапы строительства
На первом этапе предполагается построить порядка 20 таких зданий, чтобы
обозначить районы столицы. Эта задача требует хорошей архитектуры. Нельзя
строить безликие стеклянно-бетонные вертикали, дома должны быть узнаваемыми,
создавать определенный образ, связанный с историей и характером данной
местности. Первоочередные высотные комплексы уже возводятся на проспекте
маршала Жукова, ул. Давыдковской и Ленинском проспекте г. Москвы.
Еще четыре проекта определены как “пилотные”, к проектированию и строительству
которых планируется привлечь ведущие зарубежные архитектурно-строительные
и инжиниринговые компании. Основной целью этого является изучение и
учет зарубежного опыта безопасного проектирования, строительства и эксплуатации
высотных зданий.
Все инвесторы для реализации программы привлекаются на конкурсной основе.
Сейчас за право строительства новых объектов готовы побороться многие
российские и зарубежные компании.
Одной из сдерживающих причин развития высотного строительства в Москве
до последнего времени было отсутствие нормативной базы, регламентирующей
градостроительное размещение и объемное проектирование высотных зданий.
В связи с этим было выпущено совместное распоряжение Госстроя Российской
Федерации и Правительства Москвы от 28.11.03 г. №2195-РП “О разработке
нормативов для проектирования, строительства и эксплуатации высотных
зданий”. В приложениях к данному документу определен перечень разрабатываемых
нормативных документов и рекомендаций в части размещения, проектирования
и эксплуатации высотных зданий и комплексов.
При реализации второго этапа энергосбережения московский строительный комплекс полностью перешел на применение трехслойных панелей наружных стен с эффективным утеплителем, что обеспечило возможность поднять термическое сопротивление стены до уровня 3,2-3,25 м2 °С/В. Теплотехнические характеристики наружных стен выросли более чем в 3 раза, а окон — в 1,5 раза, что обеспечило возможность поднять приведенный расчетный коэффициент термического сопротивления окна до 0,7 м2 °С/Вт. |
Согласно графику-перечню разработки нормативно-методической документации
для проектирования, строительства и эксплуатации высотных зданий в настоящее
время ведется разработка МГСН “Многофункциональные высотные здания и
комплексы”. Головной организацией по разработке данных норм был утвержден
ОАО ЦНИИЭП жилища, к работе привлечены специалисты федеральных и московских
институтов. Разработка данных норм рассматривалась Госстроем Российской
Федерации в качестве первого этапа создания специального технического
регламента в соответствии с Федеральным законом “О техническом регулировании”.
Важно отметить, что впервые в России разрабатываются нормы, регламентирующие
проектирование и строительство высотных объектов, в которых будет учтен
имеющийся зарубежный опыт проектирования и строительства таких зданий.
Введение в действие указанных нормативных документов позволит сделать
следующий шаг к эффективному освоению территории города, решению широкого
спектра градостроительных и других задач, возникающих при размещении
высотных объектов.