Статья не публикуется!

Оценка основных проблем санации жилья в России

2 632

Тема санации жилья достаточно популярна в развивающихся странах, что связано с внедрением более строгих экологических норм и переходом на энергосберегающие технологии. В Российской Федерации санация жилья — это процесс сегодняшнего дня. Возможно, для Украины это процесс ближайшего будущего.
Данная статья проливает свет на некоторые неоднозначные вопросы по этой теме, возникшие в России и потенциальные для Украины.

Актуальность темы “санации” жилищного фонда для России
Давно уже всем стало понятно, что расходовать топливо на обогрев улицы, по меньшей мере, неразумно. В развитых странах мира, включая и Россию, подписавшую недавно Киотский протокол, действуют государственные программы энергосбережения. Сверхзадачей и основополагающей целью этих программ является спасение озонового слоя Земли путем экономии дорогостоящих и ограниченных топливных ресурсов (нефть, газ, уголь). Через экономию энергии на отопление сводится к минимуму вред, наносимый земной атмосфере жизнедеятельностью людей, в частности, существенно сокращается выброс углекислого газа (СО2).
Тема “санации”, по-русски “восстановления, технической реабилитации”, жилищного фонда актуальна уже тем, что существующий фонд одного только крупнопанельного жилья, не соответствующего требованиям действующих нормативов по энергосбережению и охране окружающей среды, составляет в Москве около 150 млн. м² общей площади (примерно 30 тыс. жилых домов), а по всей России — в десятки раз больше. Приведение его в состояние, пригодное для жилья с точки зрения современных понятий о комфорте — это глобальная экономическая задача и благородная политическая цель. Именно благородная, поскольку речь идет в первую очередь о социальном жилье, о программе для людей с низким достатком.
Госстрой Российской Федерации несколько лет проводил эксперименты в этом направлении в г. Лыткарино Московской области. Результаты этих экспериментов имеют неоднозначный и ограниченный характер. Дело в том, что эксперимент проводился только на 4-5-этажных кирпичных жилых домах, а те финансовые схемы и технические решения (надстройка мансард), которые приемлемы для малоэтажных зданий, практически не годятся для панельных и блочных домов высотой в 9, 12 и более этажей, доля которых в общем объеме зданий, подлежащих санации, несравнимо больше.

Преимущества, которые получит народное хозяйство страны от проведения теплозащиты существующего жилого фонда:

снижение потребления энергии;

значительное сокращение выброса в атмосферу углекислого газа (СО2);

создание большого количества квалифицированных и стабильных рабочих мест в строительстве, промышленности строительных материалов и энергетике;

сокращение субсидий по безработице;

повышение социальных отчислений граждан;

повышение налоговых поступлений;

снижение коммунальных платежей за отопление и возможность повышения платы за жилплощадь.

Четырнадцатилетний опыт санации жилья, в основном панельного, имеет Германия. После воссоединения в 1990 году в санацию жилых домов восточных немецких земель были вложены сотни миллиардов немецких марок. Разработаны подробные концепции технической реабилитации панельных строений, методики и модели комплексной санации зданий, а также функционировала общегосударственная программа финансовой поддержки при проведении строительно-восстановительных мероприятий со сроком возврата кредитов до 25 лет и частичным погашением долгов перед государством при выполнении определенных условий.
Инициирование немецкими специалистами и фирмами программ санации в России обусловлено их стремлением передать весь накопленный в Германии опыт. Задача российской стороны — использовать этот опыт с максимальной выгодой для себя.

Немецкий подход к делу
Для начала был подсчитан перерасход энергии на отопление зданий в связи с вводом в действие новых энергосберегающих нормативов во всей Германии. Он составил 385 миллиардов кВт-часов электроэнергии в год, что соответствует двукратной годовой производительности всех немецких электростанций, сжиганию 38,5 миллиардов литров сырой нефти и выбросу в атмосферу 92 миллионов тонн углекислого газа (СО2) — данные профессора Хаузера из университета г. Касселя.
Может быть, где-то в недрах бывшего российского Госстроя уже есть аналогичные данные по России в целом или хотя бы по отдельным регионам, но они всеобще не известны. А ведь российские цифры намного превышают немецкие.
Затем была проведена классификация и типологическая унификация жилых зданий, показавшая, что из 34 млн. существующих квартир (в Германии расчеты ведутся не на м² общей площади, а на жилые единицы — квартиры) энергетической санации подлежат как минимум 24 млн., т. е. 70% всего существующего жилого фонда — данные профессора Гертиса из института строительной физики Фраунхофера. И на основании этих цифр была вычислена сумма требуемых капитальных вложений для проведения работ по санации, составившая 816 миллиардов немецких марок.

Опыт санации жилых крупнопанельных домов в Восточной Германии за последние 10 лет показал, что в зависимости от конструкции наружных панелей достигается экономия расхода энергии на отопление от 30% до 70%:

трехслойные железобетонные панели — экономия 30-40%;

двухслойные железобетонные панели — экономия 40-55%;

однослойные панели из легких бетонов — экономия 45-70%.

На втором этапе для определения целесообразности проведения мероприятий по санации была проведена экспертиза состояния несущих и ограждающих конструкций зданий, включая тепловизионное обследование.
Методика анализа включала в себя следующие позиции:

оценка общего состояния строений;

обследование степени износа материалов несущих конструкций;

сравнительный анализ “факт — цель” с точки зрения строительной физики (теплозащита, звукоизоляция, пожарная безопасность);

оценка состояния инженерных систем (отопление, вентиляция, сантехника);

оценка состояния системы электроснабжения, включая молниезащиту;

обследование вероятного асбестосодержания;

разработка вариантов санации и возможности улучшения комфортности жилья;

оценка сметной стоимости работ.

В результате была разработана общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включая способы и методики технической реабилитации крупнопанельных строений. При этом подчеркивалось, что уже в самом начале следует привлекать к сотрудничеству социологов, войти в каждую квартиру и провести разъяснительную работу с каждым квартиросъемщиком, что следует осуществлять тщательное проектирование и согласование со всеми заинтересованными сторонами, что работы целесообразно проводить без отселения жильцов и завершать их в секциях зданий высотой до 11 этажей в течение 5-и рабочих дней при 8-и часовом режиме работы, обеспечивая жильцам в вечернее время водоснабжение и функционирование туалетов и т. д.
Таким образом, под комплексной санацией следует понимать всеобъемлющую модернизацию здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки. Проще говоря, санация подразумевает больше, чем капитальный ремонт, но меньше, чем реконструкция. При этом все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии можно разделить на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные.

Состав мероприятий по комплексной санации зданий:

Энергетически обязательные

утепление кровель и чердаков;

утепление фасадов;

замена окон и балконных дверей;

утепление перекрытий подвалов;

обновление систем отопления и горячего водоснабжения;

обновление системы вентиляции;

создание архитектурно-выразительных входов в здания;

обновление входных дверей квартир.

Энергетически необязательные

гидроизоляция кровель и т. п.;

замена сантехнического оборудования;

облицовка кафелем кухонь и санузлов;

обновление систем электроснабжения;

пристройка новых балконов и лоджий;

ремонт лестничных клеток.

Исходя из энергетического состояния панельных строений в Восточной Европе, можно сделать прогноз о том, что реальная экономия расхода энергии на отопление при санации жилого фонда этой части света составит от 50% до 85%.
В качестве примера приведем выборочные данные о комплексной санации жилого микрорайона Хоэншёнхаузен в Восточном Берлине. Сведения получены от жилищно-строительного кооператива “Гумбольдт-Университет”. Жилищный фонд кооператива состоит из 3408 квартир, от одно- до пятикомнатных. Эти квартиры расположены в тридцати 11-этажных и восемнадцати 5- и 6-этажных панельных домах, построенных в 1984-1990 годах.

Работы по санации проводились в 1994-96 г.г. и включали в себя, кроме прочего:

утепление и облицовку фасадов зданий на сумму — 25.770.000 DM;

замену систем инженерного оборудования — 42.140.000 DM;

замену окон, включая экспертизу и надзор — 15.050.000DM;

комплексный ремонт крыш —3.960.000 DM;

установку термостатных вентилей — 2.010.000 DM.

Общая сумма расходов составила 138.560 тыс. немецких марок.
Пример этот характерен тем, что наиболее приближен к экономическим условиям России, т. к. хозяйствующим субъектом в нем выступает жилищно-строительный кооператив. К сожалению, в большинстве случаев в Германии действуют такие экономические механизмы, которые в условиях России пока остаются несбыточной мечтой. Это касается и законодательной базы, и способов финансирования и рефинансирования, и инженерного оборудования, и многих других вопросов.

Стратегическое значение IWO заключается в целостном рассмотрении и комплексном объединении методико-организационных, технико-технологических и финансово-экономических аспектов.

О трансферте немецкого опыта в Россию
В 1998 году консорциумом немецких фирм, занятых в сфере строительства и коммунального хозяйства, в Берлине был образован некоммерческий фонд “Initiative Wohnung-swirtschaft Osteuropa”, сокращенно IWO. По-русски это переводится как Инициатива “Жилищное хозяйство Восточной Европы”.
Своей главной целью эта немецкая Инициатива декларирует “трансферт современных технологий в строительные отрасли и жилищно-коммунальное хозяйство стран Восточной Европы на общегосударственном, региональном и местном уровнях с учетом национальной и региональной специфики”.
Стратегическое значение IWO заключается в целостном рассмотрении и комплексном объединении методико-организационных, технико-технологических и финансово-экономических аспектов.
Под методико-организационными аспектами понимается совместное внедрение гибких и ориентированных на пользователя методов управления в условиях социально ориентированной рыночной экономики и социально направленного развития городов.
Технико-технологические аспекты деятельности предусматривают осуществление хорошо продуманной подготовки и выполнение задач по проведению санации с освоением международного уровня развития техники в рамках финансовых возможностей. Исполнительным директором IWO является господин Кнут Хёллер. Координацию деятельности IWO в России со стороны концерна “профайн ГмбХ” осуществляют господин Йорг Туш и главный архитектор “профайн РУС” Андрей Безукладников.
В феврале прошлого года в городе Галле (Восточная Германия) под эгидой Госстроя России и Министерства транспорта, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Германии состоялась весьма представительная германо-российская конференция на тему: “Санация жилых зданий, как ключевой вопрос формирования муниципальных районов высокой энергоресурсной эффективности”. А в феврале этого года состоялась вторая (ответная) конференция в Санкт-Петербурге.

Основные российские проблемы
Российские власти давно поняли, какой огромный пласт работы может быть поднят программой санации.

Во-первых, освоение новейших европейских технологий с организацией производства современнейших строительных материалов на местах.

Во-вторых, обеспечение занятости на десятилетия вперед многомиллионной армии строительных рабочих и создание десятков тысяч новых высококвалифицированных рабочих мест.

В-третьих, улучшение качества жизни миллионов простых людей и широкий шаг вперед в решении наболевшего “квартирного вопроса”. И так далее, и так далее.

Но одного понимания необходимости санации и даже большого желания ее проводить мало. Пока еще в России отсутствует понимание методики ее проведения. Необходимость взаимодействия и обязательного выполнения всех составляющих — технической, экономической и социальной. Первый вопрос, который задают все — где взять денег? Пример Санкт-Петербурга в этом отношении являет собой попытку ответа на такой вопрос. Однако в Питере не меняют внутреннюю инженерию домов. Ведь это уже не санация жилья, а санация только фасадов зданий. В Москве, наоборот, хорошо и комплексно разработанная концепция не подкрепляется пока никак финансово. Понятно одно — бюджеты городов, даже таких как Москва и Питер, не смогут обеспечить массовую санацию. Источники финансирования следует искать во внебюджетной сфере. Это могут быть крупные инвесторы или даже сами жильцы, если провести с ними кропотливую разъяснительную работу. В любом случае тема санации жилья требует к себе более пристального внимания и более глубокого осмысления.

А. Р. Безукладников,
эксперт-координатор проектов комплексной санации жилых домов компании “профайн” ГмбХ (Германия)

Найдите все свои архитектурные решения через OKNA.ua: Нажмите здесь чтобы зарегистрироваться. Вы производитель и хотите наладить контакт с клиентами? Кликните сюда.

Автор

Журнал ОКНА. ДВЕРИ. ВИТРАЖИ

+380 44 501 XX XX +380 44 501 8736

+380 44 501 XX XX +380 67 467 1426

Издатель

Журнал ОКНА. ДВЕРИ. ВИТРАЖИ