Статья не публикуется!

Первый опыт санации панельного жилья в России на примере деятельности ОАО Управление санации жилого фонда

 3 220
размышления активного сторонника
Необходимость санации — вне всяких сомнений
Автор знаком с этой темой практически десять лет. Первое время, изучив немецкий опыт (Рис. 1), мы вместе с коллегами по работе старались внедрить его в России. Однако скоро стало понятно, что у нашей страны и здесь свой непохожий ни на кого путь. Наконец, главный вопрос, нерешенный до сих пор, где взять деньги и, что еще важнее, как их потом вернуть инвестору? Ведь в деле приведения существующего жилищного фонда в состояние соответствия современным требованиям по энергосбережению путем — я цитирую* — “компенсации морального старения инженерно-технического оборудования и элементов ограждающих конструкций зданий” без инвесторов никак не обойтись.
Бюджет, даже такой сильный как московский, не выдержит эту нагрузку. Федеральный бюджет — тоже. Население домов, подлежащих санации, в большинстве своем неплатежеспособно. Коммунальные тарифы у нас пока не позволяют брать их в расчет в качестве средства рефинансирования, как в Германии.
Хорошо еще, если за счет бюджета будут приведены в порядок внешние тепловые сети — на данный момент основной источник теплопотерь. Поэтому уже более десяти лет в разных регионах России продолжаются эксперименты. Справедливости ради следует сказать, что в Москве и Санкт-Петербурге уже действуют городские программы санации, но такого массового характера, как в Германии, работы пока не носят.

Рис. 1 Делегация из России в Берлине, район Хеллерсдорф.

* Постановление Правительства Москвы № 28-ПП от 21 января 2003 года.
Приложение 1 “Основные положения концепции Программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города”.

О разнице менталитета и о наших трудностях
У себя в Германии немцы подошли к делу комплексно и с размахом (Рис. 2). Говоря о санации, они всегда употребляют термины “комплексная” и “энергетическая”. Поскольку во главу угла поставлена задача экономии энергии и, в конечном счете, минимизации эмиссии углекислого газа в атмосферу.
Все проводимые мероприятия немцы делят на “энергетически обязательные” и “энергетически необязательные”*. В Германии упорядочены вопросы собственности на жилье, а также способы управления этой собственностью, чего пока не скажешь о России. Это наша первая большая проблема. Процесс создания ТСЖ продлится, вероятно, еще долго. Менталитет у россиян и немцев сильно отличается. Поэтому социальные вопросы, обязательно возникающие при проведении санации, у нас решать существенно сложнее. Это вторая большая проблема.
Панельные здания, подвергшиеся санации в Германии, в основном построены в 80-х годах. То есть они далеко не “ветхие”, как в большом количестве у нас. Планировки квартир там вполне современные в отличие от наших пятиэтажек, построенных еще в 60-е годы ХХ-го века. Естественно, что жители пятиэтажек предпочитают получать современные квартиры большей площади в новых домах, чем оставаться в пусть даже модернизированных, но старых и тесных. А их было построено немало. Санируя свои панельные дома и создавая удобную инфраструктуру жилых микрорайонов в восточных землях, немцы, кроме прочего, предотвращают массовую миграцию населения на более комфортабельный Запад Германии.

* Д-р Хартмут Каллея, Дитер Флэмиг “Санация панельных зданий”, издательство Шпрингер, Гейдельберг, 1999 год.

Рис. 2. Восточный Берлин, район Хеллерсдорф. Жилые дома, санированные по проектам д-ра Каллея

Порядка 600 тысяч квартир в одной только Москве не соответствуют современным стандартам жилья.
И санировать их без отселения жителей не хотят сами жители. Отселить и реконструировать пятиэтажки с надстройкой нескольких этажей было бы, наверное, можно. Но эксперимент, проведенный НПП “Тема”, показал экономическую нецелесообразность таких действий.
Зато дома второго и тем более третьего периодов массового домостроения — прямые кандидаты для санации без отселения жителей. А это более 100 млн. кв. м (более 2-х миллионов квартир) только в Москве. Половина московского населения! Теперь представьте, сколько требуется санировать в масштабах всей России. Огромное поле деятельности для строителей и производителей строительных материалов и изделий.
Собственно говоря, немецкие и другие европейские фирмы, производящие их, инициировали процесс санации и модернизации жилья в России, представив себе объемы сбыта своей продукции.
Так, на экспериментальном жилом квартале в г. Лыткарино Московской области датская фирма VELUX, производящая, наверно, лучшие в мире мансардные окна, активно внедряла надстройку мансард.
Да, надстройка мансарды в пятиэтажке (в Лыткарино это были четырехэтажные дома) позволяет полностью покрыть расходы по комплексной санации всего дома. Но порождает большое социальное напряжение между жителями мансарды и жителями нижележащих этажей.
Наша компания нашла свой путь решения проблемы.

Объемы строительства жилых домов массовых серий в Москве в период 1951-1995 годов* — поле деятельности для санации

  • Первый период. 1956-1970 годы.
    Основные серии: II-07, II-32, II-35, II-20, 1-447, 1-510, 1-511, 1-515, 1МГ-300, К-7, 1605ам. Преобладающая этажность: 5 этажей.
    Совокупный объем строительства: 29,7 млн. кв. м общей площади.
  • Второй период. 1961-1980 годы.
    Основные серии: II-18, II-29, II-49, II-57, II-68, 1-515, И-209А, 1605ам. Преобладающая этажность: 9-14 этажей.
    Совокупный объем строительства: 57,6 млн. кв. м общей площади.
  • Третий период. 1971-1995 годы.
    Основные серии: П-3, П-30, П-44, П-46, П-47, П-55, 1МГ-601, И-552А, И-700А, КОПЭ. Преобладающая этажность: 12-16-22 этажей.
    Совокупный объем строительства: 49,2 млн. кв. м общей площади.

    * Периоды индустриального домостроения приняты в соответствии с Генеральным планом развития г. Москвы на период до 2020 года, утвержденным Постановлением Правительства Москвы № 687 от 27 июля 1999 года.
    Источник информации: Иллюстрированный каталог “Жилые дома, ѕ”, МНИИТЭП, 1999 год.

  • Из истории одной немецкой инициативы и сотрудничества
    Компания “профайн РУС”, в 1998 году она называлась “КБЕ Оконные технологии”, собрала вокруг себя группу заинтересованных немецких фирм. В результате возник некоммерческий фонд-инициатива “Жилищно-коммунальное хозяйство Восточной Европы” (см. мою статью в журнале “Технологии строительства”, № 3 за 2001 год). 24 октября 2000 года в Берлине был подписан Меморандум о сотрудничестве между Москвой и Берлином в области обмена опытом санации жилых домов. А уже 15 февраля 2001 года вышло Распоряжение Премьера Правительства Москвы № 109-РП “О реализации Программы санации жилого фонда”. В соответствии с п. 2 Распоряжения — я цитирую — “в целях ѕ обеспечения передачи Московской стороне современных технологий, проектных и конструкторских решений в данной областиѕ”* было образовано ОАО “Управление санации жилого фонда”.
    Соучредителями Управления являются пять организаций: четыре московских и одна берлинская (в настоящее время “профайн РУС”) с 20%-ным долевым участием. А в п. 3 Распоряжения были указаны адреса первых показательных объектов в Москве, крупноблочных зданий серии II-18 постройки середины 60-х годов: Краснохолмская набережная, дома 3 и 5/9, а также Малая Калитниковская улица, дом 45. Именно эти объекты были впоследствии реализованы Управлением.

    * Распоряжение Премьера Правительства Москвы № 109-РП от 15 февраля 2001 года “О реализации Программы санации жилого фонда”.

    Вот какие выводы были представлены в отчете Управления в Мэрию Москвы после завершения работ по комплексной санации без отселения жителей дома № 45 по Малой Калитниковской улице (Рис. 3, 4):
  • Санированный дом соответствует современным техническим и эстетическим требованиям к новому строительству, что обеспечивает ресурс санированного дома не меньше ресурса вновь построенного здания;
  • Проведенные работы по утеплению фасадов, крыши и замене окон позволяют значительно снизить энергозатраты на отопление дома;
  • Для данного дома проведение санации в 2 раза выгоднее, чем возможный его снос и строительство на его месте нового дома с переселением в него жителей:
    — Общая площадь квартир — 3613 кв. м;
    — Необходимый переселенческий фонд — 4100 кв. м,
    — Стоимость переселенческого фонда — 3,49 млн. долл. США,
    — Стоимость санации без учета ПИР и дополнительных работ —
    1,69 млн. $,
    — Отношение стоимости переселения жителей к стоимости санации — 2,06 раза;
  • Проведение мероприятий по санации жилого фонда этажностью в 12 и более этажей целесообразно проводить в районах с ограниченными возможностями по объемам нового строительства.

  • Рис. 3 Панельный дом в Москве до санации

    Рис. 4 ... и после санации без отселения

    21 января 2003 года было издано и опубликовано Постановление Правительства Москвы № 28-ПП “О программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города”. В приложении 1 к этому Постановлению содержатся “Основные положения концепции ѕ” этой программы.
    Затем был издан ряд Постановлений Правительства Москвы, определяющих методику проведения мероприятий. В общем, лед тронулся. Хотя массового характера санация, к сожалению, пока не приобрела.

    Дома по Краснохолмской набережной № 3 и 5/9 в настоящее время практически готовы. Их характерной особенностью стало полное обрезание старых, пришедших в негодность балконов и пристройка новых. Кроме этого в домах были надстроены мансарды. Отселение жителей также не проводилось. Официального отчета пока нет, но предварительные результаты можно представить следующим образом (Рис. 5, 6):

  • Санированные дома соответствуют современным техническим и эстетическим требованиям к новому строительству, что обеспечивает ресурс санированных домов не меньше ресурса вновь построенных зданий;
  • Проведенные работы по утеплению фасадов, замене окон и пристройке новых остекленных балконов и лоджий позволяют значительно снизить энергозатраты на отопление домов;
  • Общая площадь квартир — 2934 і 2 = 5868 кв. м,
  • Стоимость санации с надстройкой технического этажа и мансарды без учета ПИР и дополнительных работ — 6,1 млн. долл. США,
  • Новая надстроенная площадь этажа — 367 і 2 = 734 кв. м,
  • Оценочная стоимость реализации надстроенной жилплощади — 7,3 млн. долл. США;
  • Продажа новой надстроенной жилой площади, позволяет в зданиях этажностью в 9-12 этажей в определенных районах, например, в ЦАО г. Москвы, при современном уровне цен полностью окупить все затраты на проведение мероприятий по комплексной санации, включая надстройку мансард

  • Рис. 5 Панельный дом в Москве до комплексной санации

    Рис. 6 ...и после санации с надстройкой техэтажа и мансарды

    Санация в Санкт-Петербурге идет, но ...
    Аналогичная программа принята и действует в Санкт-Петербурге. Там в недрах бюджета создан целевой фонд, из которого финансируются работы. Адресный перечень объектов исчисляется десятками. Причем в подавляющем большинстве это пятиэтажки. Но санация в Санкт-Петербурге не комплексная, она имеет ярко выраженный частичный характер.
    Модернизации подвергаются только ограждающие конструкции домов — утепляются стены, меняются окна, ремонтируются кровли, местами остекляются балконы. Но при этом инженерные системы — водоснабжения, отопления и вентиляции — остаются старыми.
    В прошлом году, когда мы с моим немецким коллегой Йоргом Тушем осматривали готовый объект по адресу улица Белградская, дом 46 (Рис. 7, 8), одна их жительниц санированного дома выразила нам по этому поводу свое резко негативное отношение.


    Рис. 7 Панельный дом в Санкт-Петербурге до санации

    Рис. 8 ...и после санации без реконструкции инженерных систем

    Другие тоже экспериментируют. Что дальше?
    Справедливости ради следует сказать, что в Москве и других городах России другие организации и компании также проводили эксперименты по санации панельных зданий. Так, например, известная московская инвестиционно-строительная компания НПП “Тема” провела комплексную реконструкцию нескольких пятиэтажек с надстройкой нескольких этажей. Получилось долго и дорого. И жителей пришлось переселять. Другая компания “ТрастИнвест” при поддержке восточноберлинского консультационного центра пыталась провести на юго-западе Москвы санацию микрорайона пятиэтажек.
    Жители не захотели оставаться в пусть и санированных, но малогабаритных и тесных квартирах. О чем и сообщили в коллективном письме. Вывод простой — в Москве пятиэтажки выгоднее все-таки сносить, а на их месте строить современные добротные жилые дома.


    Рис. 9. Процентное соотношение по видам работ для санации 9-этажных крупноблочных жилых домов серии II-18 в Москве

    А вот здания высотой в 12 и более этажей второго и особенно третьего периодов индустриального домостроения необходимо приводить в соответствие современным нормативным требованиям по энергосбережению (Рис. 9). Их жители в своем большинстве рады будут в них остаться.
    Далеко не у всех есть деньги на покупку новых квартир, учитывая даже ипотечное кредитование.
    Ипотечные кредиты вполне можно было бы использовать для финансирования работ по санации, как это фактически было в Германии. Необходимо только сначала четко определить вопросы управления собственностью, зайти в каждую квартиру и наглядно показать жильцам преимущества проведения работ по санации.
    Выполнять такую кропотливую и непростую работу должны специально подготовленные и обученные люди. Подобный опыт в “Управлении санации жилого фонда” есть.


    Архитектор Андрей Безукладников,
    эксперт-координатор по вопросам строительства компании профайн РУС,
    председатель совета директоров ОАО Управление санации жилого фонда.
    Найдите все свои архитектурные решения через OKNA.ua: Нажмите здесь чтобы зарегистрироваться. Вы производитель и хотите наладить контакт с клиентами? Кликните сюда.

    Новое и лучшее