Умом Россию не понять: парадоксы ценообразования на рынке недвижимости Москвы
Московский Сити, зима-2008
Так оценивает обозреватель рынка московской недвижимости из «Коммерсантъ»
Денис Тыкулов.
Полгода продавцы продолжали ценовую гонку, не заметив, что покупатели,
проголосовав рублем, ушли с рынка.
«Глупо всю жизнь выплачивать ипотечный кредит за квартиру, тем более,
если это не квартира твоей мечты», предпочитая аренду ипотечному приобретению,
считают бизнесмены средней руки. Купить квартиру при помощи ипотеки можно,
хотя это можно считать непозволительной роскошью, проще снимать «трешку»
у метро в центре, месячная аренда которой соизмерима с ипотечным взносом
за квартиру экономкласса в районах новостроек или сноса «хрущеб».
Таких, которые «могут, но не хотят», мало. Большинство россиян относятся
к другой категории — «хотят, но не могут». Из категории платежеспособных
банки вычеркивают все больше и больше потенциальных заемщиков. Даже Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ввело новые более жесткие
стандарты рефинансирования ипотечных кредитов, отказавшись от кредитов
свыше 1,5 млн руб. с первоначальным взносом менее 20%.
Обвинять банкиров трудно. Они уже ощутили последствия ипотечной вольницы,
когда в стремлении нарастить объемы кредитов требования к заемщикам были
очень низкими.
А ведь весь прошлый год банки успокаивали общественность, обещая, что
кризис ликвидности не коснется России и, в частности, рынка ипотеки. Коснулся.
Сегодня у того же АИЖК на дефолты заемщиков приходится в среднем около
5%. В наиболее проблемных регионах еще выше, например в Башкирии — 9%.
То есть как минимум пять из ста заемщиков не могут расплатиться за ипотеку.
К чему это может привести, наглядно продемонстрировали рынки недвижимости
США и Англии (а в 90-е годы — Японии).
Ситуация развивается практически по одной и той же схеме. Все начинается
с ростом темпов экономики страны. Автоматически растут цены на жилье,
что подталкивает граждан к решению «покупать». А банки, в свою очередь,
не желая упускать свой куш, запускают множество программ, что еще больше
разгоняет стоимость недвижимости. Но когда «золотое время» экономики страны
проходит, доходы граждан падают. Часть заемщиков уже не способны выплачивать
взносы по кредитам. Банки начинают изымать квартиры у неплательщиков и
выставлять их на продажу, а вдобавок сами граждане избавляются от инвестиционных
квартир.
В результате на рынок выходит огромное количество жилья, и цены падают.
То, что российский рынок недвижимости стоит на пороге спада, уже ни у
кого сомнений не вызывает. Осторожные эксперты прогнозируют «угол падения»
5-10%, наиболее смелые — 30-40%.
А момента истины осталось ждать недолго — недавний обвал индексов российских
компаний на мировых фондовых биржах вслед за событиями в Грузии дал очередной
«звонок» тому, что Россия может стать следующей страной, где повторится
кризис на рынке недвижимости по сценарию событий этого года в США, Великобритании,
Испании…
Строительство башни федерации продолжается
По материалам kommersant.ru
