Новий спосіб оцінки комерційної нерухомості

 1 842
Розвиток і існування бізнесу вимагає наявності об'єктів нерухомості — приміщень під офісні, складські, торговельні та виробничі потреби. На вартість і ціну оренди комерційної нерухомості впливають більше десятка факторів. У даній статті розглядаються фактори, що впливають на ціноутворення в торговій і офісній нерухомості на прикладі даних по столиці України.

Про кон'юнктуру

Ринок торговельної та офісної нерухомості значно складніший для аналізу і статистичних спостережень, ніж ринок житла, вважає Олександр Рубанов, президент Спілки фахівців з нерухомості України, керівник оціночної компанії «Самсон» в своїй аналітичній статті для UBR.UA.

Для комерційної нерухомості діє значно більша кількість ціноутворюючих факторів, а диференціація цін набагато вища (різниця у вартості 1 м² двох різних нежитлових приміщень на одному і тому ж масиві може досягати 10 разів).

Найбільш дорогими сьогодні, як і до кризи, залишаються торгові приміщення. Значно дешевше коштують офісні приміщення, а найдешевшими сьогодні вважаються підвали (які, тим не менш, можуть використовуватися і як офісні, і як торговельні, і як складські приміщення).

Логічно, що при такій кон'юнктурі в структурі пропозиції значно більше офісів, ніж торгових приміщень. Торгове приміщення повинно мати набір певних характеристик (фасадне розміщення, вітрини, інтенсивний пішохідний і / або транспортний потік), які досить рідко зустрічаються на ринку. Приміщень, що не володіють такими характеристиками, значно більше, і вони, як правило, використовуються в якості офісів і бюро.

Різниця цін між центром і периферією Києва сьогодні усереднено складає 2,2 рази, хоча з наближенням до Хрещатика на відстань менше 1 км вартість нежитлових приміщень збільшується в геометричній прогресії. Статистичні спостереження показали також, що приміщення в сучасних будівлях, побудованих за новими стандартами, коштують в середньому на 20-25% дорожче.

У разі покупки приміщень інвестори віддають перевагу офісам і магазинам в спеціалізованих будинках — офісних і торгових центрах. Таких приміщень на ринку не так багато, і коштують вони трохи дорожче — в середньому на 8-12% (за інших аналогічних параметрах).

Ціни продажу підвалів (без вікон) в середньому на 50% нижче, ніж ціни аналогічних приміщень на перших поверхах. У той же час орендні ставки для підвалів найнижчі на 35%.

Ціни продажу торгових приміщень у середньому на 40% вищі, ніж ціни продажу офісів, але різниця може досягати 2,5 рази на особливо цінних торгових приміщеннях. Орендні ставки на торговельні приміщення вище в середньому на 75%. Звідси випливають більш високі ставки капіталізації для торгових приміщень, однак і ризики придбання (управління) торгової нерухомості більш високі.

Діаграма продажів нежитлових приміщень в Києві
Структура пропозиції нежитлових приміщень в Києві в сегменті продажу Фото: Вікна. Двері. Вітражи, журнал

Різниця у вартості торгової та офісної нерухомості істотно залежить від місця розташування. На вулицях, де відсутні досить інтенсивні пішохідні і транспортні потоки, торгове приміщення (мається на увазі фасадне приміщення з вітринами) не становитиме істотну торгову цінність, тому різниця між торговим і офісним приміщенням на таких вулицях мінімальна (до 5%).

Для офісів вплив локальних характеристик місця розташування не такий істотний. Якщо офіс розташований в центрі, то не так важливо, яка це вулиця, локальні характеристики диференціюють вартість 1 м² офісів в межах 12%. Значно більше на вартість впливає клас офісу (тип будівлі, розміщення, інфраструктура та ін.).

Наявність вітрин при інших рівних характеристиках приміщення додає до його вартості від 5% до 15% в залежності від інтенсивності пішохідних і транспортних потоків. Фасадне розміщення входу і / або вікон додає до вартості приміщення від 5% до 30% в залежності від інтенсивності пішохідних і транспортних потоків уздовж фасаду.

Важливий ціноутворюючий чинник — розмір (загальна площа) приміщення. Невеликі приміщення більш ліквідні, мають більше коло потенційних покупців, тому питома вартість 1 м² в маленьких приміщеннях більш висока, ніж у великих.

Середня вартість одного квадратного метра торгових приміщень в залежності від розміру варіюється від майже $ 3000 за 1 м² (приміщення розміром від 50 м² до 100 м²) до $ 1500 за 1 м² (приміщення розміром від 1000 м² до 5000 м²). Для офісних площ цей показник приблизно на 20% -25% нижче. Найбільш затребувані приміщення (площа близько 200 м²) будуть коштувати в середньому від $ 2500 за 1 м² (торгівля) до $ 1800 за 1 м² (офіс).

Розкид за вартістю 1 м² між приміщенням 100 м² і 1000 м² за інших ідентичних характеристиках становить +30% / -23%.

Про тенденції

Уже тривалий час на ринку нерухомості спостерігається ситуація, коли пропозиція значно перевищує попит. Внаслідок цього вартість продажу приміщень комерційного профілю продовжує поступово знижуватися з середніми темпами -0,42% на місяць. Це стосується як торгових, так і офісних приміщень. Наприкінці вересня поточного року були зафіксовані нові кризові мінімуми цін пропозиції. Очікування нової хвилі кризи зараз стимулювали продавців і заставотримачів активно знижувати ціни на приміщення, які практично не відчувають попиту.

Діаграма оренди нежитлових приміщень в Києві
Структура пропозиції нежитлових приміщень в Києві в сегменті оренди Фото: Вікна. Двері. Вітражи, журнал

З іншого боку, орендні ставки не демонструють зниження. У цьому основна відмінність поточної ситуації від першої кризової «хвилі» в 2009-му році. Ставки оренди торговельної нерухомості скоріше демонструють бічний тренд, а на офісні приміщення навіть спостерігається ледь помітна тенденція до зростання. Часто компанії вважають за краще продати офіс, що знаходиться в заставі по іпотеці, щоб переїхати в орендований, так як сьогодні орендні платежі значно нижче процентних виплат за іпотечними кредитами.

Середній рівень плати за оренду офісу коливається в межах $ 12- $ 15 за 1 м², а для торговельних приміщень характерна ціна в середньому становить $ 23- $ 27 за 1 м².

Про ліквідність і торг

Можна констатувати той факт, що на ринку комерційної нерухомості триває криза ліквідності, особливо в сегменті купівлі-продажу. Ринок нерухомості традиційно обслуговується доларом, що, можливо, є його головною проблемою.

Сьогодні зростання ринку нерухомості вигідне, особливо будівельникам, проте уряду складно його стимулювати в такій ситуації. Раніше ринок нерухомості в питанні підтримки необхідного рівня ліквідності обслуговували банки, що спеціалізуються на іпотеці, сьогодні вони швидше витягають ліквідність з ринку, продаючи заставні об'єкти. Тому ситуація з ліквідністю на ринку нерухомості важка.

Національні іпотечні програми так і не запрацювали, і навіть якщо запрацюють, то, мабуть, в першу чергу уряд направить свою підтримку в житловий сектор.

Волатильність ціноутворення (розкид цін) і значне вторговування (знижка ціни пропозиції до ціни угоди) в процесі експозиції — прямі наслідки проблеми ліквідності. З майже двох тисяч об'єктів, які пропонуються на ринку сьогодні, за найближчі півроку буде продано не більше 20%, а за заявленою ціною буде продано не більше 5% приміщень. Продаж, як правило, досягається в процесі тривалої експозиції з поступовим вторговуванням — знижкою в результаті торгу.

У сегменті оренди ліквідність вища, однак, це стосується в основному професійного сегмента і рідкісних якісних приміщень. Сьогодні, наприклад, вкрай складно здати в оренду квартиру або підвал під офіс.

Використовуючи масив даних за минулий рік, була проведена статистична оцінка величини вторговування, яку в середньому отримують об'єкти торговельної та офісної нерухомості при продажу та оренди (див. Таблицю).

Таблиця: Середнє вторговування на ринку купівлі-продажу
Середнє вторговування на ринку купівлі-продажу Фото: Вікна. Двері. Вітражи, журнал

Наведений аналіз дозволяє самостійно зробити ряд висновків, які допоможуть зробити компаніям віконно-фасадного профілю прогноз щодо нинішньої ситуації на ринку нерухомості для власних потреб, а також оцінити, наскільки можна сподіватися на зростання замовлень щодо ремонту та робіт зі скління на вторинному ринку бізнес-нерухомості.

За матеріалами UBR.UA

Знайдіть всі свої архітектурні рішення через OKNA.ua: Натисніть тут щоб зареєструватися. Ви виробник і хочете налагодити контакт з клієнтами? Натисніть сюди.
Алюмінієві профілі Profilco

Нове та найкраще