Бизнес-перспективы высотного строительства

• Share

Высотное строительство — понятие не устоявшееся. В небольших городах высотками считают и 16-этажные здания, а в мегаполисах — не менее двадцати. Специалисты же под высотными зданиями понимают только те, высота которых более 75 метров, что составляет приблизительно 22-25 этажей. По мнению Владимира Ресина, первого заместителя мэра Москвы, настоящие высотки начинаются с 50 этажей, а в Российской академии строительных наук считают, что с сорока.
Эти строения могут иметь разное назначение: быть гостиницами, офисами, жилыми домами, учебными зданиями. Чаще всего они являются многофункциональными: помимо помещений основного назначения, здесь размещаются автостоянки, магазины, офисы, кинотеатры и др.

Московский опыт высотного строительства показывает: себестоимость м² в этих домах варьируется в пределах 400-800 долл., а продается по цене от 1200 до 2000 долл.
В украинских СМИ уже заявлено, что себестоимость одного м² в сооружаемых в Киеве высотных домах составляет 2200 долл.

Кому это выгодно?
Наши города, в первую очередь “миллионники”, обречены на высотное строительство. Обусловлено это рядом причин, среди которых есть и объективные, и субъективные, относящиеся к так называемому человеческому фактору.
Даже беглый поверхностный анализ выступлений и высказываний лиц, принимающих решение как на государственном уровне, так и на определенном локальном (города или области) показывает, что строительство высоток многими из них воспринимается как вопрос престижа: “В Европе (Москве, Киеве, Санкт-Петербурге и т.д.) строят, значит, и мы должны! Чем мы хуже?!” Этакое проявление местечкового комплекса неполноценности, иначе говоря, синдрома провинциальности, присущего, кстати, не только нашим доморощенным “отцам”, но и российским. Наиболее глобальные планы, конечно же, у москвичей: к 2015 году в российской столице планируют построить шестьдесят высотных комплексов. Стараются не отставать от них и власти Санкт-Петербурга, в северной столице России уже разработаны проекты 30-40-этажных высоток. На столицы стремятся быть похожими и российские регионы: предполагается строительство делового высотного центра в Хабаровске, уже разработаны проекты высоток в Томске, генеральным планом застройки предусмотрено высотное строительство даже полуразрушенного ныне Грозного.
В Украине денег, конечно, поменьше, аппетиты поскромнее. Тем не менее и в Киеве уже сейчас полным ходом реализуется ряд проектов строительства высотных домов, а на подходе есть и другие. Украинские регионы о своем стремлении “расти” вверх пока не заявляли, но у них, видимо, все впереди.
Возведение высоток — занятие, сравнимое по доходности разве что с наркобизнесом или торговлей людьми. Московский опыт высотного строительства показывает: себестоимость квадратного метра в этих домах варьируется в пределах 400-800 долл., а продается он (квадратный метр) по цене от 1200 до 2000 долл.
В то же время в украинских СМИ уже заявлено, что себестоимость одного квадратного метра в сооружаемых в Киеве высотных домах составляет 2200 долл. Эта цифра, по мнению специалистов, сильно завышена, причем намеренно — для оправдания высоких цен и, соответственно, гиперприбыльности. При такой высокой продажной цене дома окупаются, даже если в них продано меньше половины квартир. Больше этажей — меньше затрат. Спрос же на высотки сегодня весьма высок, и, как показывает практика, являющаяся критерием истины, в первую очередь раскупаются квартиры на последних этажах.
При таких заманчивых условиях в бизнесе на высотном строительстве заинтересована уйма людей! Начать перечень интересантов, видимо, следует все же с двух основных категорий — подрядных компаний и производителей строительных материалов и изделий. К этому также необходимо добавить, что в мировой практике принято строительство высотных зданий и сооружений “доверять” компаниям только при наличии специального допуска. Такое ограничение, разумеется, в значительной степени сокращает круг допущенных к такому лакомому “пирогу”.
В список “неравнодушных” к строительству высоток следует включить и проектировщиков, научно-исследовательские структуры, а также некоторые другие, не столь весомые, но не менее пристрастные группы операторов строительной индустрии. Если эти пока еще разрозненные группы объединятся, они запросто пролоббируют положительное решение на любом уровне.
Мотивация подрядных или проектных организаций видна, что называется, невооруженным глазом, а интерес, например, научно-исследовательских организаций несколько опосредованный и до конца не ясен.
В первую очередь выгода науки заключается в том, что в Украине нет собственных нормативных документов, регламентирующих строительство высотных зданий. Всю совокупность этих проблем украинским ученым придется исследовать и только затем разрабатывать документы. Таким образом, отечественная строительная наука без куска хлеба в случае более широкого внедрения высотного строительства явно не останется.

Плюсы и минусы высотного строительства
Когда говорят о высотном строительстве, то перечисление преимуществ начинают, в первую очередь, с того, что это не просто этажность выше обозначенной планки, а очередная качественная ступень развития строительства, которая должна сопровождаться сменой философии самого процесса. Некоторые апологеты высоток даже сравнивают их возведение с производством современных истребителей, дескать, страна или доросла до этого, или еще находится в ряду третьеразрядных государств.
И доля истины в логике последних таки есть.

В числе доводов “за” строительство высоток:
•Престижность
•Высокая экономическая результативность
•Создание дополнительных рабочих мест

Далее среди достоинств высоток называют их высокую экономическую результативность. По словам главы московского стройкомплекса Владимира Ресина, строительство небоскребов обходится примерно одинаково со стоимостью возведения обычных многоэтажек, так как дороже всего стоят земля и подготовка площадки под строительство. Кроме того, жить в небоскребах престижно, поэтому квартиры быстро раскупают. Например, американский миллиардер-застройщик Дональд Трамп продает квартиры в своих небоскребах на Манхэттене по 36 тысяч долларов за квадратный метр, что довольно-таки недешево даже по американским меркам.

Следующим фактором в защиту высоток следует назвать создание дополнительных рабочих мест. Например, в жилом комплексе из шести 34-этажных высоток, возводимом сейчас на киевском массиве Троещина, предусмотрено создание двух физкультурно-оздоровительных комплексов (один для детей, другой для взрослых), трех студий (театральной, хореографии, изобразительного искусства), аптеки.
А если к этому еще добавить несколько служб обеспечения жизнедеятельности комплекса, то общее количество возникших рабочих мест может составить около трех-четырех десятков. В другой же строящейся в Киеве высотке — торгово-офисном центре возле бульвара Л.Украинки — общее количество дополнительно созданных рабочих мест может достичь полутора-двух сотен.

Перечень недостатков строительства высоток несколько длиннее, правда, изъяны, может быть, не столь весомы, чтобы перетянуть на чаше весов преимущества. “Дефектный” ряд начать, видимо, следует с проблем транспортно-градостроительного характера, возникающих после сооружения высотного здания в центральной части города. При существующей довольно высокой плотности застройки в центре возведение высотки создает транспортный коллапс не только в микрорайоне, где ее сооружают, но и в близлежащих. Уже сейчас в центре Киева невозможно проехать из-за постоянных пробок, а увеличение числа офисных высотных зданий только усугубит эту проблему. В Париже, например, была реализована специальная программа по выводу офисных зданий из центра города на периферию, в результате чего люди перестали стремиться в центр в рабочие часы, и это существенно облегчило транспортную нагрузку.
Следующим недостатком высотного строительства специалисты называют высокие риски. У наших северных соседей уже есть печальный опыт. Так, в Санкт-Петербурге рухнуло 22-этажное общежитие на улице Двинской и “падает” еще одна жилая высотка, расположенная в Шипкинском переулке. В настоящее время отклонение здания от вертикали составляет уже свыше 70 см. В доме не работает лифт, отсутствует электроснабжение, теплоснабжение подается в режиме “на строительные нужды”. Причин этих аварий, по мнению специалистов, несколько. Во-первых, скаредность заказчика, сэкономившего на фундаментах почти 2/3 “фундаментальных” расходов. (При возведении высотных зданий должны быть увеличены объемы и качество инженерно-геологических изысканий, предшествующих строительству, чего, в силу первой причины, выполнено не было, и в результате проектировщик не получил должный объем информации и недооценил сложность геологических условий.) Во-вторых, непрофессионализм проектировщиков и отсутствие норм, регламентирующих сооружение этих уникальных объектов.

В ряду проблем, связанных с возведением высоток:
•Проблемы транспортно-градостроительного характера
•Высокие риски (эксплуатация, надежность, пожарная безопасность и т.д.)
•Психологический аспект (большинство людей негативно реагирует на необходимость жить слишком высоко от земли)

То, что города растут вверх, — это, наверное, неизбежность. Но, как говорится, все хорошо в меру, даже идиотизм. Есть, надо полагать, оптимум и в высотном строительстве. Например, во многих странах мира от небоскребов отказались по финансовым соображениям: содержание зданий выше 60 этажей экономически неэффективно. Высотный 6-звездочный отель в Дубае — Burj al Arab (321 м), Empire State Building в Нью-Йорке (381 м), Petronas Towers в малазийской столице Куала-Лумпур (451 м) — больше символы, чем выгодные предприятия.

Вячеслав Козачук