Актуальность темы санации жилищного фонда

3 064

Уже всем известно, что расходовать топливо на обогрев улицы, по меньшей мере, неразумно. В развитых странах мира действуют государственные программы энергосбережения. Сверхзадачей и основополагающей целью этих программ является спасение озонового слоя Земли путем экономии дорогостоящих и ограниченных топливных ресурсов (нефть, газ, уголь). Через экономию энергии на отопление сводится к минимуму вред, наносимый земной атмосфере жизнедеятельностью людей, в частности, существенно сокращается выброс углекислого газа (С02)

Четырнадцатилетний опыт санации жилья, в основном, панельного имеет Германия. После воссоединения в 1990 году в санацию жилых домов восточных немецких земель были вложены сотни миллиардов марок. Были разработаны подробные концепции технической реабилитации панельных строений, методики и модели санации зданий, а также функционировала общегосударственная программа финансовой поддержки при проведении строительно-восстановительных мероприятий со сроком возврата кредитов до 25 лет и частичным погашением долгов перед государством при выполнении определенных условий.
Для начала был подсчитан перерасход энергии на отопление зданий в связи с вводом в действие новых нормативов по энергосбережению во всей Германии. Он составил 385 млрд. кВт/ч электроэнергии в год, что соответствует двукратной годовой производительности всех немецких электростанций, сжиганию 38,5 млрд. литров сырой нефти и выбросу в атмосферу 92 млн. тонн углекислого газа (С02) — данные профессора Хаузера из университета г. Касселя.

Госстрой России несколько лет проводил эксперименты по санации в г. Лыткарино Московской области. Результаты этих экспериментов имеют неоднозначный характер. Эксперимент проводился только на 4-5-этажных кирпичных жилых домах, а финансовые схемы и технические решения (надстройка мансард), приемлемые для малоэтажных зданий, практически не годятся для панельных и блочных домов высотой в 9, 12 и более этажей, доля которых в общем объеме зданий, подлежащих санации, несравнимо больше

Затем была проведена классификация и типологическая унификация жилых зданий, показавшая, что из
34 млн. существующих квартир (в Германии расчеты ведутся не на квадратные метры общей площади, а на жилые единицы — квартиры) энергетической санации подлежат как минимум 24 млн., то есть 70% всего существующего жилого фонда (данные профессора Гертиса из Института строительной физики Фраунхофера). И на основании этих цифр была вычислена сумма требуемых капитальных вложений для проведения работ по санации, составившая 816 млрд. немецких марок.
В результате были сформулированы преимущества, которые получит народное хозяйство страны от проведения теплозащиты существующего жилого фонда:

снижение потребления энергии;

значительное сокращение выброса в атмосферу углекислого газа (С02);

создание большого количества квалифицированных и стабильных рабочих мест в строительстве, промышленности и энергетике;

сокращение субсидий по безработице;

повышение социальных отчислений граждан;

повышение налоговых поступлений;

снижение коммунальных платежей за отопление и возможность повышения платы за квадратные метры

На втором этапе для определения целесообразности проведения мероприятий по санации была проведена экспертиза состояния несущих и ограждающих конструкций зданий, в том числе и тепловизионное обследование. Методика анализа включала в себя следующие позиции:

оценка общего состояния строений;

обследование степени износа материалов несущих конструкций;

сравнительный анализ “факт-цель” с точки зрения строительной физики (теплозащита, звукоизоляция, пожарная безопасность);

оценка состояния инженерных систем (отопление, вентиляция, сантехника);

оценка состояния системы электроснабжения, включая защиту от молний;

обследование вероятного асбестосодержания;

разработка вариантов санации и улучшения комфортности жилья;

оценка сметной стоимости работ

В результате была разработана общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включая способы и методики технической реабилитации крупнопанельных строений. При этом подчеркивалось, что уже в самом начале следует привлекать к сотрудничеству социологов, войти в каждую квартиру и провести разъяснительную работу с каждым квартиросъемщиком; осуществлять тщательное проектирование и согласование со всеми заинтересованными сторонами; работы целесообразно проводить без отселения жильцов и завершать их в секциях зданий высотой до 11 этажей в течение 5 рабочих дней при 8-часовом режиме работы, обеспечивая жильцам в вечернее время водоснабжение и функционирование туалетов и т. д.
Таким образом, под комплексной санацией следует понимать всеобъемлющую модернизацию здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки. Проще говоря, санация подразумевает больше, чем капитальный ремонт, но меньше, чем реконструкция. При этом все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии можно разделить на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные.
Опыт санации крупнопанельных жилых домов в Восточной Германии за последние 10 лет показал, что в зависимости от конструкции наружных панелей достигается экономия расхода энергии на отопление от 30 до 70%:

трехслойные железобетонные панели — экономия 30-40%

двухслойные железобетонные панели — экономия 40-55%

однослойные панели из легких бетонов — экономия 45-70%

Исходя из энергетического состояния панельных строений в Восточной Европе можно сделать прогноз о том, что реальная экономия расхода энергии на отопление при санации жилого фонда этой части света составит от 50 до 85%. При этом нельзя забывать о таком важном элементе общего энергетического баланса зданий, как потеря конвекционного и трансмиссионного тепла.
В качестве примера можно привести выборочные данные о комплексной санации жилого микрорайона Хоэншёнхаузен в Восточном Берлине. Сведения получены от жилищно-строительного кооператива “Гумбольдт-Университет”.
Жилищный фонд кооператива состоит из 3408 квартир, от одно- до пятикомнатных. Эти квартиры расположены в тридцати 11-этажных и восемнадцати 5- и 6-этажных панельных домах, построенных в 1984-1990 годах.
Работы по санации проводились в 1994-96 годах и включали в себя, кроме прочего:

утепление и облицовку фасадов зданий DM 25 770 000;

замену систем инженерного оборудования DM 42 140 000;

замену окон, включая экспертизу и надзор DM 15 050 000;

комплексный ремонт крыш DM 3 960 000;

установку термостатных вентилей DM 2 010 000
Общая сумма расходов составила 138 560 000 немецких марок.
Пример этот интересен тем, что наиболее приближен к нашим экономическим условиям, так как хозяйствующим субъектом в нем выступает жилищно-строительный кооператив. К сожалению, в большинстве случаев в Германии действуют такие экономические механизмы, которые в условиях постсоветского пространства пока остаются несбыточной мечтой. Это касается и законодательной базы, и способов финансирования и рефинансирования, и инженерного оборудования, и многих других вопросов.

Под комплексной санацией следует понимать всеобъемлющую модернизацию здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки

В 1998 году в Берлине консорциумом немецких фирм, занятых в сфере строительства и коммунального хозяйства, был образован некоммерческий фонд Initiative Wohnung-swirtschaft Osteuropa (IWO, “Инициатива Жилищное хозяйство Восточной Европы”). Своей главной целью IWO декларирует “трансферт современных технологий в строительные отрасли и жилищно-коммунальное хозяйство стран Восточной Европы на общегосударственном, региональном и местном уровнях с учетом национальной и региональной специфики”.
Стратегическое значение IWO заключается в целостном рассмотрении и комплексном объединении методико-организационных, технико-технологических и финансово-экономических аспектов.
Под методико-организационными аспектами понимается совместное внедрение гибких и проецированных на пользователя методов управления в условиях социально ориентированной рыночной экономики и социально направленного развития городов, а также использование методов конкурентной борьбы в структурах торговли недвижимостью, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Технико-технологические аспекты включают в себя осуществление хорошо продуманной подготовки и выполнение задач по проведению санации с освоением международного уровня развития техники в рамках финансовых возможностей.

25-27 февраля 2004 года в городе Галле (Восточная Германия) под эгидой Госстроя России и Министерства транспорта, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Германии состоялась германо-российская конференция на тему “Санация жилых зданий как ключевой вопрос формирования муниципальных районов высокой энергоресурсной эффективности”. По итогам конференции был, в частности, подписан Протокол о взаимопомощи между администрацией г. Омска и некоммерческим фондом “Инициатива Жилищное хозяйство Восточной Европы — IWO e.V”

Любому здравомыслящему человеку понятно, какой огромный пласт работы может быть поднят программой санации. Во-первых, освоение новейших европейских технологий с организацией производства современнейших строительных материалов на местах. Во-вторых, обеспечение занятости на десятилетия вперед многомиллионной армии строительных рабочих и создание десятков тысяч новых высококвалифицированных рабочих мест. В-третьих, улучшение качества жизни миллионов простых людей и широкий шаг вперед в решении наболевшего “квартирного вопроса”. И так далее, и так далее.

Состав мероприятий по комплексной санации зданий

Энергетически обязательные	Энергетически необязательные
Утепление кровель и чердаков	Гидроизоляция кровель и т.п.
Утепление фасадов	Замена сантехнического оборудования
Замена окон и балконных дверей	Облицовка кафелем кухонь и санузлов
Утепление перекрытий подвалов	Обновление систем электроснабжения
Обновление систем отопления и горячего водоснабжения	Пристройка новых или обновление балконов и лоджий
Обновление системы вентиляции	Ремонт лестничных клеток
	Создание архитектурно выразительных входов в здания
	Обновление входных дверей квартир

Андрей Безукладников,
координатор проектов комплексной
санации жилых зданий концерна
profine GmbHА

Найдите все свои архитектурные решения через OKNA.ua: Нажмите здесь чтобы зарегистрироваться. Вы производитель и хотите наладить контакт с клиентами? Кликните сюда.

Автор

Журнал ОКНА. ДВЕРИ. ВИТРАЖИ

+380 44 501 XX XX +380 44 501 8736

+380 44 501 XX XX +380 67 467 1426

Издатель

Журнал ОКНА. ДВЕРИ. ВИТРАЖИ