Новое в аренде и приватизации:
законодательное обеспечение, противоречия в законодательстве, права и обязанности сторон

Внимание! Согласно внесению изменений в Гражданский кодекс Украины относительно нотариального удостоверения и государственной регистрации договора найма здания в редакции Закона N 501-V ( 501-16 ) от 20.12.2006,

в соответствии со ст. 794 договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей), заключенный на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации.

___________________________________

Проблема аренды одинаково остро стоит и в крупных столичных городах, и в региональных центрах, где, казалось бы, спрос на помещения ниже, чем ассортимент предложений. И дело не только в том, что аренда недешева, а найти подходящее помещение трудно. Главная сложность в том, что процесс заключения договора найма в нашем государстве, да и у большинства соседей, сопряжен с неимоверной “бумажной” волокитой и массой юридических нюансов.
И в первую очередь это касается аренды крупных производственных и складских помещений, которые в недалеком прошлом были собственностью государственных предприятий и учреждений.
С 1 января 2004 года вступили в действие новые Гражданский и Хозяйственный кодексы Украины. Принятие данных законодательных актов должно было в некоторой степени решить накопившиеся вопросы, но до цивилизованного уровня нам еще далеко.

О некоторых особенностях новых кодексов и связанных с их принятием изменениях в законодательстве об аренде мы поговорили с Галиной Филимоновной Дорошенко, заместителем начальника отдела нормативно-правового обеспечения Юридического департамента ФГИУ.

Новыми законодательными актами внедрено значительное количество правил, в том числе и тех, которые касаются регулирования арендных отношений. К сожалению, по-прежнему в этой сфере остается целый ряд вопросов, которые необходимо решать. Так на сегодняшний день аренда государственного и коммунального имущества регулируется, кроме специальных норм Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”, главой 58 Гражданского кодекса Украины и параграфом 5 главы 28 Хозяйственного кодекса Украины.
Государственная регистрация
договоров аренды
Принципиально новым в регулировании арендных отношений является внедрение государственной регистрации сделок. Так, в соответствии со ст. 794 договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Такие сделки в соответствии с п. 1 ст. 210 ГК Украины являются заключенными с момента их государственной регистрации. Указанное требование также предусмотрено пунктом 3 ст. 640 Гражданского кодекса Украины. Так, этим пунктом установлено, что договор, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации (при необходимости, и нотариального удостоверения и регистрации). Это значит, что права и обязанности сторон по таким договорам вступают в силу только после государственной регистрации, даже если договор нотариально удостоверен.

Часть 2 ст. 210 ГК Украины определяет, что перечень органов, которые осуществляют государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров устанавливаются законом. Но такой закон на сегодняшний день не принят, следовательно, не определен соответствующий орган государственной власти, на который будут возложены полномочия, касающиеся такой регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 144 право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с дня регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если другое не установлено законом.
Подводя итог вышесказанному, отметим, что договор аренды здания, другого недвижимого имущества, заключенный более чем на один год, до принятия соответствующего закона, по моему мнению, должен заключаться с отлагательным обстоятельством, которое предусматривает возникновение прав и обязанностей по такому договору с момента его государственной регистрации.
С целью избежать каких бы то ни было осложнений, связанных с неурегулированностью указанной ситуации, считаю, что более целесообразно заключать договора аренды зданий и других капитальных сооружений сроком до одного года с учетом положений ст. 764 Гражданского кодекса Украины в части возможности пролонгирования ранее заключенного договора.
Еще одним способом решения проблемы, которая складывается с государственной регистрацией договоров аренды недвижимого имущества, на мой взгляд, является ст. 670 ГК Украины. А именно, пунктом 2 этой статьи передусмотрена возможность передачи в аренду имущественных прав. Это значит, что собственники зданий и сооружений могут передать в аренду не само здание (сооружение), а право на него на срок, определенный договором. Такое соглашение может быть нотариально заверено по требованию одной из сторон в соответствии с п. 4 ст. 209 ГК Украины.
Право на земельный участок
арендуемого здания
Прогрессивным в регулировании арендных отношений является также предоставление права нанимателю пользоваться земельным участком одновременно с правом найма (аренды) здания (капитального сооружения).
Так, в соответствии со ст. 796 ГК Украины одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, который прилегает к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма.

Таким образом, предоставление нанимателю права пользования земельным участком является обязательным не только для сторон по договору найма, но и для собственника земельного участка в случае, когда таким лицом является арендодатель.
Если размер земельного участка не определен в договоре, нанимателю предоставляется право пользоваться всем земельным участком, которым владел арендодатель.
Арендная плата и условия
аренды госимущества
Размер арендной платы за государственное имущество устанавливается Кабинетом министров Украины (как это было предусмотрено ранее). На сегодняшний день действует Методика оценки объектов аренды, утвержденная постановлением КМУ от 10.08.95 № 695 (в редакции постановления КМУ от 2.01.03 № 3), которая устанавливает порядок определения размера арендной платы за пользование государственным имуществом, в том числе недвижимостью.
Что касается условий аренды, то они определяются сторонами договора с учетом ст. 284 ХК Украины и ст. 11 Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”, касающимися государственного имущества и определяющими принципиальные условия договора аренды. Указанные существенные условия являются обязательными для всех арендодателей и нанимателей независимо от места заключения договора, будь-то город Киев или регион.
Фактически одинаковые условия аренды, независимо от места заключения договора, особенно касаются государственного имущества, так как такой договор заключается в соответствии с Типовыми формами договоров, утвержденными приказом ФГИУ от 23.08.00 № 1774 и зарегистрированными в Министерстве юстиции Украины от 21.12.00 за № 930/ 5151 и № 931/5152. Они имеют силу нормативно-правового акта и являются обязательными для сторон.

Указанные нововведения, на мой взгляд, не спровоцируют значительного роста цен за услуги аренды в Украине, так как размер платы за пользование имуществом в соответствии со ст. 762 ГК Украины, устанавливается договором. Это значит, что стороны во время заключения договора аренды должны договориться о размере арендной платы.
Передача в аренду государственного и коммунального имущества
После введения в действие новых кодексов сложным и четко не определенным остался вопрос порядка передачи в аренду государственного и коммунального имущества. Так на сегодняшний день действует Закон Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” и нормы кодексов, регулирующие указанные правоотношения, которые противоречат друг другу.
Особенно противоречивым и неопределенным является вопрос порядка передачи, связанный с предоставлением права государственным предприятиям выступать арендодателями недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 5 Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” государственные предприятия с разрешения ФГИУ могут выступать арендодателями объектов недвижимости.
С другой стороны, действует ст. 287 ХК, которая также является специальной нормой законодательства. Данная статья, в отличие от вышеуказанной, не предоставляет полномочий государственным предприятиям выступать арендодателями объектов недвижимости.
То есть, указанные нормы противоречат друг другу, а следовательно, существует коллизия законодательства.
Правовая коллизия содержится и между ст. 75, пунктом 4 ст. 115 и ст. 287 ХК касательно возможности государственным предприятиям выступать арендодателями целостных имущественных комплексов.
Выкуп объекта аренды
Обратим внимание на ст. 189 ХК Украины, которая устанавливает, что наниматель имеет право на выкуп объекта аренды, если такое право предусмотрено договором аренды. Указанная норма не имеет императивного характера, то есть не является обязательной и позволяет сторонам самостоятельно определиться с предоставлением такого права во время заключения договора.
Пунктом 2 этой статьи определено, что условия выкупа арендованного имущества определяются в соответствии с законом. На сегодняшний день нормы Государственной программы приватизации на 2000-2002 года (пункт 51) фактически устанавливают условия выкупа арендованного имущества. Эти условия касаются объектов малой приватизации, в первую очередь, недвижимого имущества. Такими условиями являются осуществление нанимателем за собственные средства и при согласии арендодателя улучшений арендованного имущества на сумму более чем 25% стоимости имущества. На мой взгляд, такие случаи целесообразно определить в договорах аренды до законодательного урегулирования этого вопроса.
Отказ от договора аренды
со стороны арендодателя
Новым в законодательстве об аренде является также норма, предусмотренная ст. 782 ГК Украины, которая предоставляет право арендодателю отказаться в одностороннем порядке от договора и требовать возвращения предмета аренды, если наниматель не вносит плату за пользование на протяжении трех месяцев.
При этом достаточно переслать письмо-сообщение об отказе от договора. Такой договор считается разорванным с момента получения нанимателем сообщения об отказе от договора. Данная норма, с моей точки зрения, является достаточно прогрессивной, так как значительно упрощает процедуру разрыва договора за невыполнение существенного его условия – внесения платы за пользование имуществом.
Условия и порядок передачи
в аренду имущества АО
Что касается условий и порядка передачи в аренду имущества акционерных обществ, следует руководствоваться ст. 85 ХК Украины, в соответствии с которой акционерное общество является собственником имущества, переданного ему учредителями и участниками как взносы в уставный фонд. Это значит, что акционерное общество владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему на правах собственности имуществом по своему усмотрению. То есть условия передачи имущества, принадлежащего акционерному обществу, определяет само общество.
Но следует обратить внимание на такую особенность. Достаточно часто стороны договора аренды не обращают внимания на то, какое имущество является объектом передачи. Так, если объектом передачи в аренду является имущество, которое находится на балансе акционерного общества и не вошло в его уставный фонд в процессе приватизации (корпоратизации), то акционерное общество не имеет права распоряжаться таким имуществом и не может выступать его арендодателем.
Такое имущество по своему статусу является государственным, и его правовой режим определяется в соответствии с законодательством, регулирующим правовой режим государственного имущества. Порядок передачи такого имущества в аренду и условия аренды определяются законодательством по аренде государственного и коммунального имущества, которое анализировалось нами выше.
Субаренда госимущества
Вопрос субаренды государственного имущества четко урегулировали новые акты законодательства. А именно, ст. 288 ХК Украины запрещает передавать в субаренду целостные имущественные комплексы. Напомним: ранее такая норма была предусмотрена ст. 22 Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”.
Аренда имущества
Национальной академии наук
и Вооруженных сил Украины
После введения в действие новых кодексов требует отдельного решения вопрос передачи в аренду имущества Национальной академии наук Украины и имущества Вооруженных сил Украины.
Так, ст. 3 Закона Украины “Об особенностях правового режима имущественного

комплекса Национальной академии наук Украины” Академии наук Украины предоставлено право самостоятельно выступать арендодателем целостных имущественных комплексов и недвижимого имущества. Но, в отличие от вышеуказанной нормы, ХК Украины не устанавливает особенностей аренды государственного имущества, которое закреплено за НАН Украины, и не рассматривает НАН Украины как субъекта правоотношений касательно аренды госимущества. ХК Украины также не содержит норм в отношении наличия права у Вооруженных сил Украины выступать арендодателем закрепленного за ними госимущества.
Новые Кодексы и приватизация
Введение в действие новых кодексов в немалой степени повлияло на процесс приватизации госимущества. Особенно, с моей точки зрения, нововведения относительно государственной регистрации купли-продажи недвижимого имущества и целостных имущественных комплексов. Фактически, на сегодняшний день такие изменения могут привести к приостановке приватизации такого имущества.
Такое утверждение, безусловно, нуждается в соответствующем пояснении. Как уже отмечалось выше, договора купли-продажи недвижимого имущества подлежат обязательной регистрации, а государственный орган по регистрации не определен (такой законопроект подготовлен только ко второму чтению).
Кроме того, права и обязанности по таким договорам возникают с момента государственной регистрации этого договора, а не с момента нотариального заверения, как требовало законодательство, действовавшее до 01.01.2004 года. Таким образом, ФГИУ не будет иметь права требовать платы за объект, что ставит под угрозу выполнение финансовых задач приватизации, а покупатель не получит права собственности на имущество.
Такая неурегулированность может также спровоцировать рост количества судебных дел по этому вопросу. На мой взгляд, без принятия закона, который урегулирует вопрос государственной регистрации прав на недвижимое имущество (целостные имущественные комплексы предприятий в соответствии с требованиями кодексов являются недвижимостью), продавать такие объекты нецелесообразно. По этому вопросу ФГИУ обратился в Кабинет Министров Украины с целью выработки единой позиции.
Подводя итог сказанному, есть основания утверждать, что изменения в законодательстве достаточно широко повлияли как на процессы приватизации, так и на передачу в аренду недвижимого имущества и целостных комплексов, являющихся государственной собственностью. Кроме того, все еще существуют определенные упущения в законодательстве, которые необходимо срочно заполнить во избежание вольной трактовки норм в процессе их применения, так как язык любого закона должен быть четким и безальтернативным.

Галина Филимоновна Дорошенко
заместитель начальника отдела нормативно-правового
обеспечения Юридического департамента ФГИУ