Новый способ оценки коммерческой недвижимости
О конъюнктуре
Рынок торговой и офисной недвижимости значительно сложнее для анализа и статистических наблюдений, чем рынок жилья, считает Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины, руководитель оценочной компании «Самсон» в своей аналитической статье для UBR.UA
Для коммерческой недвижимости действует значительно большее количество ценообразующих факторов, а дифференциация цен намного выше (разница в стоимости 1 м² двух разных нежилых помещений на одном и том же массиве может достигать 10 раз).
Наиболее дорогими сегодня, как и до кризиса, остаются торговые помещения. Значительно дешевле стоят офисные помещения, а самыми дешевыми сегодня считаются подвалы (которые, тем не менее, могут использоваться и как офисные, и как торговые, и как складские помещения).
Логично, что при такой конъюнктуре в структуре предложения значительно больше офисов, чем торговых помещений. Торговое помещение должно обладать набором определенных характеристик (фасадное размещение, витрины, интенсивный пешеходный и/или транспортный поток), которые достаточно редко встречаются на рынке. Помещений, не обладающих такими характеристиками, значительно больше, и они, как правило, используются в качестве офисов и бюро.
Разница цен между центром и периферией Киева сегодня усредненно составляет 2,2 раза, хотя с приближением к Крещатику на расстояние меньше 1 км стоимость нежилых помещений увеличивается в геометрической прогрессии. Статистические наблюдения показали также, что помещения в современных зданиях, построенных по новым стандартам, стоят в среднем на 20–25% дороже.
При покупке помещений инвесторы отдают предпочтение офисам и магазинам в специализированных зданиях — офисных и торговых центрах. Таких помещений на рынке не так много, и стоят они несколько дороже — в среднем на 8–12% (при прочих аналогичных параметрах).
Цены продажи подвалов (без окон) в среднем на 50% ниже, чем цены аналогичных помещений на первых этажах. В то же время арендные ставки для подвалов ниже всего на 35%.
Цены продажи торговых помещений в среднем на 40% выше, чем цены продажи офисов, но разница может достигать 2,5 раза на особо ценных торговых помещениях. Арендные ставки на торговые помещения выше в среднем на 75%. Отсюда вытекают более высокие ставки капитализации для торговых помещений, однако и риски приобретения (управления) торговой недвижимости более высокие.
Разница в стоимости торговой и офисной недвижимости существенно зависит от местоположения. На улицах, где отсутствуют достаточно интенсивные пешеходные и транспортные потоки, торговое помещение (имеется в виду фасадное помещение с витринами) не будет представлять существенной торговой ценности, поэтому разница между торговым и офисным помещением на таких улицах минимальна (до 5%).
Для офисов влияние локальных характеристик местоположения не так существенно. Если офис расположен в центре, то не так важно, какая это улица, локальные характеристики дифференцируют стоимость 1 м² офисов в пределах 12%. Значительно большее на стоимость влияет класс офиса (тип здания, размещение, инфраструктура и пр.).
Наличие витрин при прочих равных характеристиках помещения добавляет к его стоимости от 5% до 15% в зависимости от интенсивности пешеходных и транспортных потоков. Фасадное размещение входа и/или окон прибавляет к стоимости помещения от 5% до 30% в зависимости от интенсивности пешеходных и транспортных потоков вдоль фасада.
Важный ценообразующий фактор — размер (общая площадь) помещения. Небольшие помещения более ликвидны, имеют больший круг потенциальных покупателей, поэтому удельная стоимость 1 м² в маленьких помещениях более высокая, чем в больших.
Средняя стоимость одного квадратного метра торговых помещений в зависимости от размера варьируется от почти $3000 за 1 м² (помещения размером от 50 м² до 100 м²) до $1500 за 1 м² (помещения размером от 1000 м² до 5000 м²). Для офисных площадей этот показатель примерно на 20%–25% ниже. Самые востребованные помещения (площадь порядка 200 м²) будут стоить в среднем от $2500 за 1 м² (торговля) до $1800 за 1 м² (офис).
Разброс по стоимости 1 м² между помещением 100 м² и 1000 м² при прочих идентичных характеристиках составляет +30%/–23%.
О тенденциях
Уже длительное время на рынке недвижимости наблюдается ситуация, когда предложение существенно превышает спрос. Вследствие этого стоимость продажи помещений коммерческого профиля продолжает постепенно снижаться со средними темпами –0,42% в месяц. Это касается как торговых, так и офисных помещений. В конце сентября текущего года были зафиксированы новые кризисные минимумы цен предложения. Ожидания новой волны кризиса сейчас стимулировали продавцов и залогодержателей активно снижать цены на помещения, которые практически не ощущают спроса.
С другой стороны, арендные ставки не демонстрируют снижения. В этом основное отличие текущей ситуации от первой кризисной «волны» в 2009-м году. Ставки аренды торговой недвижимости скорее демонстрируют боковой тренд, а на офисные помещения даже наблюдается едва заметная тенденция к росту. Часто компании предпочитают продать находящийся в залоге по ипотеке офис, чтобы переехать в арендованный, так как сегодня арендные платежи значительно ниже процентных выплат по ипотечным кредитам.
Средний уровень платы за аренду офиса колеблется в пределах $12–$15 за 1 м², а для торговых помещений характерная цена в среднем составляет $23–$27 за 1 м².
О ликвидности и торге
Можно констатировать тот факт, что на рынке коммерческой недвижимости продолжается кризис ликвидности, особенно в сегменте купли-продажи. Рынок недвижимости традиционно обслуживается долларом, что, возможно, является его главной проблемой.
Сегодня рост рынка недвижимости выгоден, особенно строителям, однако правительству сложно его стимулировать в такой ситуации. Ранее рынок недвижимости в вопросе поддержания необходимого уровня ликвидности обслуживали банки, специализирующиеся на ипотеке, сегодня они скорее извлекают ликвидность с рынка, продавая залоговые объекты. Поэтому ситуация с ликвидностью на рынке недвижимости тяжелая.
Национальные ипотечные программы так и не заработали, и даже если заработают, то, видимо, в первую очередь правительство направит свою поддержку в жилищный сектор.
Волатильность ценообразования (разброс цен) и значительное уторговывание (скидка цены предложения до цены сделки) в процессе экспозиции — прямые следствия проблемы ликвидности. Из почти двух тысяч объектов, которые предлагаются на рынке сегодня, в ближайшие полгода будет продано не более 20%, а по заявленной цене будет продано не более 5% помещений. Продажа, как правило, достигается в процессе длительной экспозиции с постепенным уторговыванием — скидкой в результате торга.
В сегменте аренды ликвидность выше, однако, это касается в основном профессионального сегмента и редких качественных помещений. Сегодня, например, крайне сложно сдать в аренду квартиру или подвал под офис.
Используя массив данных за прошедший год была проведена статистическая оценка величины уторговывания, которую в среднем получают объекты торговой и офисной недвижимости при продаже и аренде (см. таблицу).
Приведенный анализ позволяет самостоятельно сделать ряд выводов, которые помогут сделать компаниям оконно-фасадного профиля прогноз относительно нынешней ситуации на рынке недвижимости для собственных нужд, а также оценить, насколько можно надеяться на рост заказов по ремонту и работам по переостеклению на вторичном рынке бизнес-недвижимости.
По материалам UBR.UA
