Новый способ оценки коммерческой недвижимости
Про кон'юнктуру
Ринок торговельної та офісної нерухомості значно складніший для аналізу і статистичних спостережень, ніж ринок житла, вважає Олександр Рубанов, президент Спілки фахівців із нерухомості України, керівник оцінної компанії «Самсон» у своїй аналітичній статті для UBR.UA.
Для комерційної нерухомості діє значно більша кількість ціноутворюючих чинників, а диференціація цін набагато вища (різниця у вартості 1 м² двох різних нежитлових приміщень на одному й тому ж масиві може досягати 10 разів).
Найбільш дорогими сьогодні, як і до кризи, залишаються торгові приміщення. Значно дешевше коштують офісні приміщення, а найдешевшими сьогодні вважаються підвали (які, тим не менш, можуть використовуватися і як офісні, і як торговельні, і як складські приміщення).
Логічно, що за такої кон'юнктури в структурі пропозиції значно більше офісів, ніж торгових приміщень. Торгове приміщення повинно мати набір певних характеристик (фасадне розміщення, вітрини, інтенсивний пішохідний і / або транспортний потік), які досить рідко трапляються на ринку. Приміщень, що не володіють такими характеристиками, значно більше, і вони, як правило, використовуються в якості офісів і бюро.
Різниця цін між центром і периферією Києва сьогодні усереднено складає 2,2 рази, хоча з наближенням до Хрещатика на відстань менше 1 км вартість нежитлових приміщень збільшується в геометричній прогресії. Статистичні спостереження показали також, що приміщення в сучасних будівлях, побудованих за новими стандартами, коштують у середньому на 20-25% дорожче.
У разі покупки приміщень інвестори віддають перевагу офісам і магазинам у спеціалізованих будинках — офісних і торгових центрах. Таких приміщень на ринку не так багато, і коштують вони трохи дорожче — у середньому на 8-12% (за інших аналогічних параметрах).
Ціни продажу підвалів (без вікон) у середньому на 50% нижче, ніж ціни аналогічних приміщень на перших поверхах. Водночас орендні ставки для підвалів найнижчі на 35%.
Ціни продажу торгових приміщень у середньому на 40% вищі, ніж ціни продажу офісів, але різниця може досягати 2,5 рази на особливо цінних торгових приміщеннях. Орендні ставки на торговельні приміщення вище в середньому на 75%. Звідси випливають більш високі ставки капіталізації для торгових приміщень, однак і ризики придбання (управління) торгової нерухомості більш високі.
Різниця у вартості торгової та офісної нерухомості істотно залежить від місця розташування. На вулицях, де відсутні досить інтенсивні пішохідні і транспортні потоки, торгове приміщення (мається на увазі фасадне приміщення з вітринами) не становитиме істотну торгову цінність, тому різниця між торговим і офісним приміщенням на таких вулицях мінімальна (до 5%).
Для офісів вплив локальних характеристик місця розташування не такий істотний. Якщо офіс розташований у центрі, то не так важливо, яка це вулиця, локальні характеристики диференціюють вартість 1 м² офісів у межах 12%. Значно більше на вартість впливає клас офісу (тип будівлі, розміщення, інфраструктура та ін.).
Наявність вітрин у разі інших рівних характеристик приміщення додає до його вартості від 5% до 15% залежно від інтенсивності пішохідних і транспортних потоків. Фасадне розміщення входу і / або вікон додає до вартості приміщення від 5% до 30% залежно від інтенсивності пішохідних і транспортних потоків уздовж фасаду.
Важливий ціноутворюючий чинник — розмір (загальна площа) приміщення. Невеликі приміщення більш ліквідні, мають більше коло потенційних покупців, тому питома вартість 1 м² в маленьких приміщеннях більш висока, ніж у великих.
Середня вартість одного квадратного метра торгових приміщень залежно від розміру варіюється від майже $ 3000 за 1 м² (приміщення розміром від 50 м² до 100 м²) до $ 1500 за 1 м² (приміщення розміром від 1000 м² до 5000 м²). Для офісних площ цей показник приблизно на 20% -25% нижче. Найбільш затребувані приміщення (площа біля 200 м²) будуть коштувати в середньому від $ 2500 за 1 м² (торгівля) до $ 1800 за 1 м² (офіс).
Розкид за вартістю 1 м² між приміщенням 100 м² і 1000 м² за інших ідентичних характеристиках становить +30% / -23%.
Про тенденції
Уже тривалий час на ринку нерухомості спостерігається ситуація, коли пропозиція значно перевищує попит. Унаслідок цього вартість продажу приміщень комерційного профілю продовжує поступово знижуватися із середніми темпами -0,42% на місяць. Це стосується як торгових, так і офісних приміщень. Наприкінці вересня поточного року були зафіксовані нові кризові мінімуми цін пропозиції. Очікування нової хвилі кризи зараз стимулювали продавців і заставотримачів активно знижувати ціни на приміщення, які практично не відчувають попиту.
З іншого боку, орендні ставки не демонструють зниження. У цьому основна відмінність поточної ситуації від першої кризової «хвилі» у 2009-му році. Ставки оренди торговельної нерухомості імовірніше демонструють бічний тренд, а на офісні приміщення навіть спостерігається ледь помітна тенденція до зростання. Часто компанії вважають за краще продати офіс, що є в заставі з іпотеки, щоби переїхати в орендований, оскільки сьогодні орендні платежі значно нижче процентних виплат за іпотечними кредитами.
Середній рівень плати за оренду офісу коливається в межах $ 12- $ 15 за 1 м², а для торговельних приміщень характерна ціна в середньому становить $ 23- $ 27 за 1 м².
Про ліквідність і торг
Можна констатувати той факт, що на ринку комерційної нерухомості триває криза ліквідності, особливо в сегменті купівлі-продажу. Ринок нерухомості традиційно обслуговується доларом, що, можливо, є його головною проблемою.
Сьогодні зростання ринку нерухомості вигідне, особливо будівельникам, проте уряду складно його стимулювати в такій ситуації. Раніше ринок нерухомості в питанні підтримки необхідного рівня ліквідності обслуговували банки, що спеціалізуються на іпотеці, сьогодні вони швидше витягають ліквідність із ринку, продаючи заставні об'єкти. Тому ситуація з ліквідністю на ринку нерухомості важка.
Національні іпотечні програми так і не запрацювали, і навіть якщо запрацюють, то, мабуть, насамперед уряд направить свою підтримку в житловий сектор.
Волатильність ціноутворення (розкид цін) і значне вторговування (знижка ціни пропозиції до ціни угоди) у процесі експозиції — прямі наслідки проблеми ліквідності. З майже двох тисяч об'єктів, які пропонуються на ринку сьогодні, за найближчі півроку буде продано не понад 20%, а за заявленою ціною буде продано не понад 5% приміщень. Продаж, як правило, досягається в процесі тривалої експозиції з поступовим вторговуванням — знижкою в результаті торгу.
У сегменті оренди ліквідність вища, однак, це стосується в основному професійного сегмента й рідкісних якісних приміщень. Сьогодні, наприклад, вкрай складно здати в оренду квартиру або підвал під офіс.
Використовуючи масив даних за минулий рік, була проведена статистична оцінка величини вторговування, яку в середньому отримують об'єкти торговельної та офісної нерухомості під час продажу та оренди (див. Таблицю).
Наведений аналіз дозволяє самостійно зробити низку висновків, які допоможуть зробити компаніям віконно-фасадного профілю прогноз щодо нинішньої ситуації на ринку нерухомості для власних потреб, а також оцінити, наскільки можна сподіватися на зростання замовлень щодо ремонту та робіт зі скління на вторинному ринку бізнес-нерухомості.
За матеріалами UBR.UA
